Штукатурка стен это перепланировка

Перепланировка без ошибок: что нужно знать, делая ремонт

Для многих москвичей перепланировка квартиры — это возможность сделать жилье более комфортным и удобным. Особенно актуален этот вопрос для жителей домов массовых серий.

«Действующий в столице порядок согласования перепланировок помещений позволяет обеспечить соблюдение строительных и санитарных норм при выполнении ремонтных работ, защитить интересы собственника и его соседей. В прошлом году мы перевели госуслугу по согласованию переустройства и перепланировки в электронный вид — теперь жители в любое удобное время могут подать заявление, направить документы и отследить статус рассмотрения заявки в личном кабинете на сайте mos.ru. Процесс получения услуги стал максимально прозрачным и удобным, а сроки получения решения сократились», — рассказал заместитель Мэра Москвы по вопросам жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства Петр Бирюков.

По закону серьезные изменения в плане квартиры необходимо согласовать в Мосжилинспекции. Причем юридически правильно получить разрешение заранее, до начала ремонта. Но на практике собственники чаще пытаются утвердить уже готовые переделки. Как правильно согласовать ремонт в квартире и какую перепланировку невозможно узаконить — в материале mos.ru.

Чтo мoжнo и нeльзя измeнять в квapтиpe

• нapyшaть экcплyaтaцию дoмa — нaпpимep, paбoтy вeнтиляциoнныx кaнaлoв;
• oбъeдинять кyxню c гaзoвoй плитoй и жилyю кoмнaтy;
• pacпoлaгaть тyaлeт и вaннyю нaд кyxнeй или жилoй кoмнaтoй coceдeй cнизy;
• pacпoлaгaть кyxню нaд нижнeй кoмнaтoй coceднeй или пoд caнyзлoм
• вepxниx coceдeй;
• yбиpaть или мeнять нecyщиe кoнcтpyкции дoмa — нaпpимep, дeлaть пpoeмы
• в кoлoннax, cтeнax-пилoнax;
• пepeмeщaть бaтapeи нa вepaнды, бaлкoны, лoджии;
• пepecтpaивaть чepдaки, пoдвaлы и дpyгиe oбщeдoмoвыe тexпoмeщeния;
• мeнять фacaды c кyльтypнo-иcтopичecкoй цeннocтью.

Moжнo и нe тpeбyeт coглacoвaния:

• дeлaть кocмeтичecкий peмoнт;
• ycтaнaвливaть вcтpoeннyю мeбeль, caмopaздвижныe или кpyтящиecя двepи,
• витpины, нapyжныe тexcpeдcтвa — aнтeнны, кoндициoнepы;
• зaмeнять инжeнepнoe oбopyдoвaниe, нaпoльнoe пoкpытиe, cтoляpныe элeмeнты фacaдa;
• пepeycтaнaвливaть элeктpoплитy нa кyxнe, caнтexникy бeз измeнeния гaбapитoв caнyзлa и кyxни.

Пo фaктy мoжнo дeлaть в квapтиpe вce, чтo нe зaпpeщeнo.

Paзpeшeнo, нo тpeбyeтcя coглacoвaниe пpoeктa пepeплaниpoвки квapтиpы — peмoнт, зaтpaгивaющий нecyщиe и oбщeдoмoвыe инжeнepныe cиcтeмы:

• мeнять ycтpoйcтвo пoлoв;
• измeнять фacaд мнoгoквapтиpнoгo дoмa;
• пepeнocить вaнныe кoмнaт и тyaлeты;
• cтpoить гapдepoбнyю;
• yвeличивaть кoличecтвo кoмнaт зa cчeт нoвыx пepeгopoдoк;
• oбъeдинять кyxню, вaннyю или тyaлeт c кopидopoм и дpyгoe.

Ecли вы peшили дeлaть peмoнт c coглacoвaниeм пepeплaниpoвки, вaм пoтpeбyeтcя пoдгoтoвить дoкyмeнты.

Работы, которые на практике можно не согласовывать

Есть ряд несущественных ремонтных работ, которые при желании можно согласовать с Мосжилинспекцией, но по факту это будет лишними хлопотами. Если выполнить их без разрешения, проблем не будет — ни при продаже квартиры, ни при ее сдаче в аренду.

Речь идет вот об этих работах:

• устройство встроенного шкафа;
• демонтаж встроенного шкафа;
• устройство остекления балкона;
• демонтаж остекления балкона.

Если весь ремонт состоит из встроенного шкафа или замены остекления на балконе и нет какой-то серьезной перепланировки, которая безусловно требует согласования, на практике можно обойтись без получения разрешения от Мосжилинспекции и составления акта о переустройстве. Серьезный ремонт — это объединение санузла, изменение конфигурации комнат, перенос дверных проемов.

При желании согласовать такие работы можно. Для этого достаточно составить эскиз перепланировки — у нас это можно сделать за 5 000 рублей. Однако, кроме этого, нужно будет вызвать техника БТИ, чтобы он отразил на плане, что вы демонтировали шкаф или остекление балкона, — это еще примерно 10 тысяч рублей.

Потратив 15 тысяч рублей, чтобы сделать все строго по закону, можно нажить себе ненужные проблемы. Если при осмотре квартиры техник БТИ найдет, кроме заявленного встроенного шкафа, какие-то недочеты по ремонту, он отразит их в плане квартиры и придется их устранять.

Например, многие не обращают внимание на такое требование строительных норм, как наличие порожка на входе в санузел. Он должен быть высотой минимум 2 см и выполнен из плитки и гидроизолирован. Дверная коробка порожком не считается. Если такое будет выявлено при осмотре квартиры, придется переделывать недочеты, снова вызывать техника из БТИ, тратить время и деньги.

Так выглядит порожек при входе в санузел.

Учитывая, что никаких проблем при продаже квартиры устройство встроенного шкафа или остекление балкона не принесет, есть смысл провести все согласования, когда будете делать полноценный серьезный ремонт с переоборудованием или перепланировкой квартиры.

Жителям последних этажей мы советуем согласовать остекление балкона.

Дело в том, что у балконов на средних этажах сверху расположен балкон другого этажа, поэтому остекление не вызывает проблем. На последнем этаже для этого приходится делать дополнительную кровлю. За этой кровлей никто не следит, так как управляющая компания отвечает только за крышу самого дома.

В результате зимой на козырьках таких балконов образуются сосульки и лед, если их своевременно не чистить, они могут упасть и причинить вред людям и машинам, припаркованным рядом с домом. По этим причинам сейчас обсуждаются предложения по запрету таких работ.

Если живете на последнем этаже и хотите остеклить балкон, есть смысл согласовать эти работы с Мосжилинспекцией, на случай если в будущем такие работы запретят.

Что входит в перепланировку квартиры. Примеры ремонтных работ.

Перечислим основные ремонтно-строительные мероприятия по перепланировке и переустройству, проводить которые можно только после получения на них разрешения у надзорного органа.

Что относится к перепланировке квартиры.

Перепланировкой в квартире считаются следующие мероприятия:

• Перенос кухни и устройство кухни-ниши.
• Объединение туалета и ванной комнаты.
• Присоединение балкона/лоджии к квартире с заменой подоконного блока на французское остекление.
• Объединение кухни и комнаты.
• Устройство или перенос дверного проема.
• Изменение габаритов оконного или дверного проема.
• Устройство гардеробной.
• Демонтаж встроенного шкафа.
• Изменение количества комнат в квартире.
• Увеличение площади жилой комнаты.
• Расширение санузла или ванной.
• Устройство дополнительного санузла.
• Устройство балкона/лоджии на первом этаже.
• Изменение площади кухни.
• Увеличение/уменьшение площади коридора, холла, прихожей.

На фото: устройство проемов в несущих стенах в ходе перепланировки.

Какие работы считаются переустройством.

Теперь перечислим мероприятия, которые относятся к переустройству:

• Перестановка, демонтаж и установка сантехники.
• Замена газовой плиты на электрическую.
• Перенос мойки и кухонной плиты.

Например, вы решили совместить туалет с ванной путем демонтажа разделяющей их перегородки и расширить объединенный санузел на прилегающий коридор. Вам нужно будет:

• заложить проем на кухню, в которую можно было пройти через коридор;
• поменять конструкцию пола, нанеся гидроизоляционный слой по всей площади совмещенного санузла до укладки финишного покрытия;
• переставить более удобным образом сантехнику (унитаз, рукомойник) и поменять ванну на душевую кабину, поскольку площадь помещения теперь позволяет это сделать;
• вырезать новый проем в несущей стене на кухню через жилую комнату, усилив его металлической рамой;
• поменять газовую плиту на современную электрическую и передвинуть мойку в сторону относительно нового входа в кухонное помещение.

Комплекс всех этих мероприятий наглядно демонстрирует, что такое перепланировка квартиры, и что такое переустройство.

Понятия перепланировки и переустройства означают разные виды работ. Но органы, выдающие разрешение на ремонт и осуществляющие приемку работ, не проводят между ними четкого разделения, согласуя все работы в общем виде.

Например, в тексте документа, который для удобства принято называть «разрешением на перепланировку», приводится более развернутая формулировка: «Решение о согласовании переустройства и перепланировки…»

То же относится и к акту, подтверждающему окончание ремонтных мероприятий, название которого начинается словами: «Акт о произведенном переустройстве и перепланировке…» или «Акт о завершенном переустройстве и (или) перепланировке…»

Да, и на титульном листе, где приводится название документа, как правило, пишут: «Проект перепланировки и переустройства…»

Если ваше стремление улучшить свои жилищные условия выходит за рамки косметического ремонта и требует проведения перепланировки/переустройства квартиры, то наша компания готова помочь с разработкой проектных документов и их согласованием с надзорными органами.

Работаем в Москве и Подмосковье. Получить бесплатную консультацию по перепланировке можно по телефону +7 (495) 722-03-79.

Что такое перепланировка

К перепланировке и переустройству относятся мероприятия, описанные в Главе №4 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Определение перепланировки и переустройства

В статье 25 ЖК РФ приводятся следующие характеристики перепланировки и переустройства:

• Переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.
• Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

Как следует из этой статьи ЖК РФ, к перепланировке относится любое изменение конфигурации помещения. То есть:

• демонтаж перегородок и встроенных шкафов;
• устройство новых перегородок с дверными проемами;
• демонтаж подоконного блока;
• демонтаж сантехнической кабины;
• устройство/изменение конструкции полов;
• устройство декоративных конструкций и т.д.

Любое из этих мероприятий относится к перепланировке, которую необходимо согласовывать в соответствии с ЖК РФ и постановлением Правительства Москвы №508 от 25.10.2011 года.

Отметим, что для проведения косметического ремонта согласование не требуется. Как правило, к этим видам работ относятся: поклейка обоев, электромонтажные, малярные и штукатурные работы, замена сантехнических приборов и кухонного оборудования на аналогичное с сохранением мест расположения, замена окон в существующих проемах, а также некоторые другие виды работ. Замена покрытия полов на аналогичное также считается косметическим ремонтом.

Что входит в перепланировку квартиры

В ППМ №508-ПП города Москвы (см. Приложение 1) есть ряд пунктов, которые описывают мероприятия по перепланировке:

2.2. Мероприятия (работы) по перепланировке:

2.2.1. Устройство (перенос, изменение границ) совмещенного санузла, уборных и ванных комнат.
2.2.2. Устройство несущих стен.
2.2.3. Устройство проемов в перекрытиях.
2.2.4. Устройство проемов в несущих стенах.
2.2.5. Устройство проемов в несущих (ненесущих) межквартирных стенах (с усилением в несущих стенах) для изменения границ помещений.
2.2.6. Заделка проемов в несущих стенах и перекрытиях.
2.2.7. Изменение конструкции и (или) устройство полов в домах с деревянными перекрытиями.
2.2.8. Устройство или разборка лестниц, подиумов, ступеней, пандусов.
2.2.9. Устройство перегородок, создающих сверхнормативные нагрузки на перекрытия (из материалов, создающих нагрузку более 150 кг/кв.м).
2.2.10. Устройство или разборка перегородок в домах с деревянными перекрытиями.
2.2.11. Устройство (перенос) кухонь, кухонь-ниш.
2.2.12. Устройство антресоли площадью не более 40 процентов площади помещения, в котором она сооружается.

Данные мероприятия требуют обязательного предварительного согласования с разработкой проекта и технического заключения и получения разрешения в жилищной инспекции.

Но, возможно, вы не нашли в этом списке своих мероприятий. Например:

• Устройство новой перегородки из ГКЛ.
• Перестановка унитаза/ванной в другое место (переустройство, о котором речь пойдет дальше).
• Демонтаж ненесущей перегородки.
• И многое иное (обычно это очень простые мероприятия).

Данные мероприятия также необходимо согласовывать, так как при любых работах, приводящих к отклонениям планировки от документов Бюро технической инвентаризации (БТИ), требуется внесение изменений в технический паспорт квартиры.

Они также относятся к перепланировке, которую необходимо согласовывать в соответствии с ЖК РФ и постановлением Правительства Москвы № 508-ПП.

Вот только путь согласования у них несколько иной:

1. Предварительно на данные работы разрешение НЕ получается.
2. Сначала работы выполняются. А уже потом, постфактум, должны быть согласованы по эскизу.

Возможно, какие-то собственники скажут, что:

• была амнистия по перепланировкам, которая все разрешила/узаконила;
• я читал, что простые перепланировки согласовывать не нужно;
• дизайнеры (строители и т.д.) сказали, что это не перепланировка, и т.п.

Разберем этот вопрос на простейшем примере. Возьмем что-нибудь самое простое, проще уже ничего нет: перестановку электрической плиты на кухне.

То есть это даже не газовая плита, не установка/демонтаж ненесущей стены, не установка дополнительного унитаза, а просто переставим электрическую плиту в другое место. Это реальный пример из нашей практики.

Итак, у собственника электрическая плита была рядом с мойкой. И серия дома у нас самая что ни на есть типовая – П44. Он переставил данную плиту к венткоробу.

Где-то прочитав, что простые работы не нужно согласовывать, он обратился в БТИ, чтобы они ему все зафиксировали. Собственно, они и зафиксировали. На фото ниже мы видим новый план БТИ, в котором плита показана в красном цвете, и штамп на документе «Разрешение на произведенное переоборудование не предоставлено». То есть у собственника квартиры теперь есть перепланировка, выраженная в том, что переставлена электрическая плита.

Но и тут есть ряд ограничений, которые могут стать препятствием в согласовании уже выполненного ремонта. Допустим, при устройстве дополнительных перегородок вы решили устроить гардеробную на площади жилой комнаты в однокомнатной квартире и предполагаете, что это мероприятие не требует предварительного согласования и легко согласуется по факту выполненных работ.

Но после ремонта инспектор жилищной инспекции может сказать вам, что гардеробную необходимо сломать и привести помещение в состояние «до перепланировки», потом выдаст предписание и назначит срок исполнения 2 месяца.

«Как же так», – подумаете вы, – «ведь это мероприятие даже не требовало получения разрешения». На что инспектор может указать, что была нарушена норма по минимальной ширине жилой комнаты либо минимальной площади жилой комнаты.

Поэтому, даже при кажущейся легкости планируемых или выполненных мероприятий по перепланировке, лучше обратиться за консультацией к специалистам, профессионально работающим в данной сфере деятельности.

Что такое переустройство

Термин переустройство подразумевает более простые работы, которые тем не менее также требуют согласования (некоторые примеры таких работ мы уже приводили выше, когда говорили о перепланировке):

• Изменение типов, размеров и мест установки сантехнического оборудования (например, разворот ванны или установка душевой кабины, установка биде или устройство гигиенического душа).
• Перенос плиты и кухонной мойки (перенос газовой плиты требует согласования с газовой компанией).
• Перенос подводящих инженерных сетей и некоторые другие изменения.

Работы по переустройству вносят изменения в план помещения, так как сантехника, кухонная плита и мойка изображаются в документации БТИ с соблюдением масштаба.

Как уже было сказано, в Москве для работ по переустройству помещений возможно согласование по упрощенной схеме – без разработки проекта перепланировки и технического заключения. Для согласования незначительных изменений в квартире в большинстве случаев достаточно эскиза, выполненного на копии плана БТИ.

Как согласовать перепланировку или переустройство?

Чтобы осуществить перепланировку на законных основаниях нужно сделать несколько шагов:

Шаг 1. Убедитесь, что планируемые работы не относятся к списку запрещенных (перечислены в пункте 7).

Шаг 2. Составьте эскиз или проект перепланировки (или переустройства).

Самостоятельно подготовленного эскиза будет достаточно, если вы планируете незначительные изменения, например, снос и возведение гипсокартонных перегородок, перенос радиаторов (без увеличения их количества и технических параметров), перенос раковины в пределах санузла.

Проект с привлечением профессиональной организации (бюро проектов) придется подготовить, если речь идет о сложных изменениях, которые влияют на прочность дома, его архитектурный облик. Перед обращением в бюро убедитесь, что оно состоит в государственном реестре СРО.

Если ремонт затрагивает несущие конструкции дома, то проект должен выполнить сам архитектор или уполномоченная проектная организация. Например, в Москве эту функцию выполняет ГУП «МосжилНИИпроект».

Шаг 3. Соберите необходимые документы:

• заявление (скачать можно здесь);
• паспорт;
• письменное согласие всех собственников или жильцов на перепланировку;
• свидетельство о собственности на квартиру или выписка из ЕГРН;
• технический паспорт на квартиру (можно получить в Бюро технической инвентаризации);
• эскиз или проект перепланировки.

Пакет документов может отличаться в разных регионах, поэтому следует уточнить в районной администрации по месту проживания или в МФЦ.

Шаг 4. Подайте документы в многофункциональный центр госуслуг или через региональный портал госуслуг (если регион предоставляет такую возможность). Например, в Москве этими вопросами занимается Мосжилинспекция. После получения разрешения можно приступать к ремонтным работам.

Шаг 5. Ожидайте принятия решения. О принятом решении вас уведомят в течение 45 дней с момента подачи документов.

Отказ в согласовании перепланировки (переустройства) можно обжаловать в суд в течение трех месяцев со дня, когда вам стало известно об отказе.

Шаг 6. В случае если вы получили положительное решение, можете приступать к перепланировке. Вместе с положительным решением выдается журнал производства работ, который необходимо будет заполнять в ходе ремонта.

Штрафы за незаконную перепланировку

Учитывайте, что любая перепланировка без предварительного разрешения будет считаться нелегальной. Поэтому при попытке узаконить ремонт нужно быть готовым к тому, что суд потребует вернуть квартиру в первоначальное проектное состояние и назначит штраф в пользу государства.

Даже когда ремонтные работы выполнялись профессионалами и вы не сомневаетесь в их качестве, несогласованная перепланировка чревата юридическими последствиями. Если вы решите продать квартиру, на покупку не дадут ипотеку. При этом когда покупатель готов взять ее за наличные деньги, цену придется снизить, и то велика вероятность, что сделку признают нелегальной. Когда сотрудникам БТИ станет известно о перепланировке, ее потребуют узаконить. В противном случае на вас могут наложить штраф до 30 тыс. руб. и санкции, в том числе запретить выезд за границу.

Комментарии эксперта

Елена Федорова, юрист в сфере земельных отношений, строительства и защиты прав обманутых дольщиков:

— В законе нет нюансов для перепланировки ипотечных квартир. Запрет на изменение характеристик недвижимости, как правило, содержится в договоре. В соглашении может быть прописано условие как о запрещении любой перепланировки, так и о ее обязательном предварительном согласовании с банком. Отсутствие технических изменений, особенно несогласованных — гарантия быстрой продажи недвижимости в случае невыполнения заемщиком своих обязательств. За неисполнение пунктов договора предусмотрен внушительный штраф. В документ обычно включается условие о возможности визита в ипотечную квартиру с проверкой. Последствия — финансовые санкции. Существует судебная практика по удовлетворению компенсации нарушенных обязательств в пользу банков, поэтому не стоит особенно увлекаться несогласованными перепланировками в ипотечных квартирах. В любом случае до реализации изменений следует детально изучить договор.

Цена на легализацию перепланировки варьируется в зависимости от региона и сложности задачи. Если государственные пошлины и сборы являются фиксированными по стране, то услуги по изготовлению проекта или эскиза перепланировки могут быть разными. В упрощенном порядке — без предоставления многостраничного проекта, ограничившись эскизом, можно согласовать оформление арки в дверном проеме, если стена не несущая, расширение дверного проема с установкой раздвижных дверей, замену ламината на паркет или, наоборот, устройство гардеробной и другое. Данные работы не должны затрагивать несущие стены, границы «мокрых» зон, конструкций пола и потолка, не могут быть связаны заменой электрической плиты на газовую и наоборот, а также изменением ее положения. Составление эскиза стоит порядка 5 тыс. руб.

Если нужно согласовать более существенные вопросы, например расширение санузла, остекление балкона на последних этажах и прочие работы, без проекта не обойтись. В случае сложного ремонта экономить на нем не стоит. Необходимо удостовериться, что у проектной компании есть соответствующий допуск СРО и опыт. Специалист на этапе технического задания сможет дать пояснения, соответствуют ли ваши ожидания строительным, санитарным, пожарным нормам и правилам.

При этом проектировщики в зависимости от поставленных задач могут рекомендовать получить техпаспорт на квартиры соседей сверху и снизу, ведь у соседей может быть узаконенная нетипичная перепланировка, что особенно важно в новостройках. С одной стороны, это увеличивает стоимость проекта, с другой — минимизирует риски получения отказа в перепланировке.

Вилка цен по изготовлению проекта по Москве и Московской области — от 15 тыс. до 100 тыс. руб. При узаконивании выполненной перепланировки к цене следует прибавить штраф. При этом можно получить и отказ, обжалование которого повлечет дополнительные расходы на представительство в суде. Самостоятельно обратиться в суд без юридических услуг можно, но такие дела не относятся к категории простых.

Исключительной мерой ответственности является продажа с публичных торгов принадлежащего собственнику жилого помещения. Владельцу выплачиваются вырученные от продажи средства за вычетом расходов на исполнение судебного акта. На нового собственника возлагается обязанность привести квартиру в первоначальное состояние. Выселение производится с момента регистрации прав за новым владельцем. Такие прецеденты в судебной практике есть. При рассмотрении споров учитываются следующие юридические факты: создает ли перепланировка угрозу жизни и здоровью граждан, нарушает ли их права, срок неисполнения предписания о приведении помещения в первоначальный вид и неоднократность таких требований, является ли квартира для владельца единственной.

Затягивать с узакониваем не стоит, это не быстрая процедура. Сейчас благодаря цифровизации сроки существенно сократились, но они по-прежнему растягиваются не на пару дней, а на несколько месяцев.