Штукатурка фасада это капитальный ремонт или текущий

Ремонт фасада многоквартирного дома: рассмотрим в общих чертах

При возникновении разрушений на фасаде дома у жильцов возникает законный вопрос, кто должен выполнять ремонт и кто его оплатит. Эта статья поможет разобраться, когда возникает необходимость в капитальном восстановлении фасада, что входит в ремонт фасада многоквартирного дома.
Осуществление ремонтных и восстановительных работ регламентируют строительные правила СНИП, и решения местных исполнительных органов.

Ремонт фасада МКД. Текущий и капитальный ремонт фасадов

Состояние многоквартирного дома можно определить по его фасаду. Фасад подвержен многим воздействиям: снегу, дождям, перепадам температур, ветру и механическим повреждениям. При этом, фасад МКД, не отремонтированный вовремя, представляет угрозу людям и имуществу, а внешний вид дома напрямую влияет на стоимость недвижимости и собираемость платежей

Фасад многоквартирного дома относится к общедомовой собственности, поэтому текущий и капитальный ремонт проводят за счет средств собственников или с привлечением государственных субсидий. Отвечает за организацию и выполнение ремонта фасада ТСЖ или обслуживающая организация, а работы выполняют специализированные ремонтно-строительные компании.

Когда требуется ремонт фасада МКД

Решение о том, нуждается ли фасад МКД в ремонте, принимается после предварительного обследования, во время которого оценивается общее состояние фасада и здания, фиксируются повреждения, с учетом их объема и сложности. Это могут быть трещины, повреждения штукатурного покрытия или облицовки, повреждение теплоизоляции и т.д.

Оценку состояния фасада проводят с учетом года постройки МКД и срока последнего ремонта фасада, объем и содержание работ по капитальному и текущему ремонту фасада МКД определяются индивидуально и прописываются в проектно-сметной документации.

Важно! Фасад многоквартирного дома не разрушается в один момент, процесс начинается незаметно, с незначительных трещин и повреждений покрытия. Влага попадает внутрь и, расширяясь при замерзании, увеличивает повреждения, проникая все глубже и глубже. Поэтому при осмотре здания необходимо обращать внимание на любые дефекты — за ними могут скрываться серьезные повреждения не только облицовки фасада, но и бетона и кладки несущих стен.

Межремонтный срок для косметического ремонта фасада МКД — 5 лет, для капитального ремонта фасада МКД — 10 лет.

Ремонт фасада МКД может потребоваться и раньше этих сроков по следующим причинам:

• элементы фасада разрушаются и отделяются от стены, представляя опасность: осыпается штукатурка, декоративные элементы, выкрашиваются кирпичи и т.д.;
• повреждаются водосточные системы, из-за чего вода попадает на фасад и проникает во внутренние помещения;
• в результате механических воздействий (ударов, давления и т.д.) повреждается облицовка, остекление, утепление;
• повреждена отмостка или цоколь здания и т.д.

В таких случаях, необходимость ремонта обсуждается и решение принимается индивидуально, без учета межремонтных сроков.

Текущий ремонт фасада МКД

Текущий ремонт фасадов МКД проводят для восстановления внешнего вида здания и продления срока его эксплуатации. Работы по текущему ремонту не предполагают реконструкции или глубокого ремонта МКД, устраняются лишь косметические и функциональные дефекты, накопленные с момента прошлого ремонта. Главная задача — обеспечить зданию приличный вид и предупредить дальнейшее разрушение фасада МКД.

Во время текущего ремонта фасада МКД выполняют следующие работы:

• выявление и составление перечня повреждений;
• подготовка фасадов к ремонту — зачистка, снятие отслоившейся штукатурки, удаление поврежденных элементов;
• замена утеплителя, оштукатуривание или замена облицовочных материалов;
• грунтование и покраска.

Попутно устраняют повреждения отливов, водостоков, ограждений, остекления и т.д., включенных в смету текущего ремонта фасада МКД.

Капитальный ремонт фасада МКД

Капитальный ремонт фасада проводят в том случае, если здание имеет комплекс повреждений, в числе которых:

• отслоение штукатурки на площади более 35% поверхности фасада МКД;
• повреждение межпанельных швов;
• трещины в кирпичной или блочной кладке, трещины бетона;
• повреждение водостоков, в результате которых вода попадает на стены здания, нарушая его целостность и т.д.

Капитальный ремонт фасада предполагает большой объем работ с глубоким обследованием здания и последующим устранением всех выявленных дефектов, в том числе скрытых. Он предполагает значительные расходы, поэтому для выполнения капитального ремонта фасада МКД требуется соблюсти регламент, описанный в правоустанавливающих документах, СНИПах и ГОСТах. Финансирование капитального ремонта осуществляют со специального счета или из фонда регионального оператора со строгой отчетностью и соблюдением сроков.

Капитальный ремонт фасадов МКД может быть проведен досрочно, если возникла необходимость. Однако в таком случае ремонт выполняют за счет средств, внесенных собственниками, без государственных дотаций.

Перечень работ при капитальном ремонте фасада МКД:

• Осмотр и обследование здания, выявление и оценка повреждений
• Подготовка фасада к ремонту — демонтаж покрытия, очистка, удаление старой штукатурки, ржавчины, грибка;
• Заделка трещин, замена поврежденных элементов, включая поврежденные и подвижные кирпичи и блоки;
• Заделка межпанельных швов и стыков, их гидроизоляция;
• Замена поврежденного утеплителя и ветрозащиты, если дом утеплен;
• Ремонт козырьков подъездов и других выступающих конструкций;
• Ремонт или замена остекления и декоративных элементов;
• Ремонт водосточной системы;
• Окраска или отделка фасада МКД декоративными панелями.

Организацией и проведением капитального ремонта фасада многоквартирного дома занимается обслуживающая организация или ТСЖ. Деньги на капремонт фасада аккумулируются на счете регионального оператора или накапливаются на специальном счете. Во втором случае держатель спецсчета МКД выносит вопрос о капитальном ремонте на общедомовое собрание, а затем выбирает подрядчика и контролирует выполнение работ.

Обследование и ремонт фасадов МКД в Екатеринбурге:

Как определяется необходимость проведения капитального ремонта фасада

Основной документ, который служит причиной начала капитального ремонта фасада многоквартирного дома – официальное заключение спецкомиссии.

Её участниками являются:

• господрядчик;
• уполномоченный работник управляющей организации (орган власти);
• активные члены из числа собственников, назначенные на общем собрании.

После проверки и анализа всех разрушений, комиссия принимает решение – нужен ли капитальный ремонт или допустимо ограничиться лишь поверхностным восстановлением. Данное решение не основывается лишь на собственных убеждениях, а должно соответствовать нормативным документам.

Капремонт многоквартирного дома проводиться с разрешения комиссии

Так, капитальный ремонт проводится в том случае, если:

• износился утеплитель или нарушены швы между плитами, что влияет на проникновение влаги на несущую стену;
• 35% внешних стен содержит разрушение внешней облицовки;
• нарушена система водостока.

Согласно результатам обследования внешних стен, комиссия выносит на обсуждение, какие капитальные работы нужно осуществить в зависимости от характера и степени разрушений.

Преимущества вовремя сделанного текущего ремонта здания

Любой ремонт связан с массой дел, согласований и расходов. Даже если многоквартирный дом выглядит неплохо извне, это не означает, что с починкой мелочей стоит тянуть, пока не придет в негодность треть поверхности и большая часть архитектурных элементов. Своевременный текущий ремонт фасада здания отсрочивает дорогие и сложные капитальные переделки на много лет. Часто — на несколько десятков лет.

Цена текущего ремонта невелика, и его проведение помогает защитить несущие конструкции здания от многих неприятных явлений задолго до того, как они проявились в полную силу: отсыревания, гниения и др.

Аккуратный внешний вид дома многое говорит о его жильцах и владельцах, а также о качестве работы управляющей компании или лица, которое принимает решение о проведение таких мероприятий.

Наша компания рекомендует всем, кто знаком с проблемой дорогостоящего аварийного ремонта фасада , в ближайшее время осмотреть снаружи здание, в котором они находятся, и оценить, какие работы нужны.

Перечень работ по ремонту фасада многоквартирного дома

Перечень и технология выполнения работ отличаются в зависимости от степени разрушений и используемых материалов.

Примерный список работ по капитальному ремонту выглядит так:

• осмотр здания на наличие дефектов;
• предварительная подготовка фасада включает демонтаж старого покрытия, зачистка его от ржавчины и грибковых поражений;
• заделка трещин цементно-песчаным раствором;
• грунтовка для обеспыливания поверхности и лучшего сцепления строительных материалов;
• гидроизоляция и герметизация стыков;
• ремонт цоколя и отмостки;
• утепление минеральной ватой или пенополистиролом;
• установка козырьков и водоотводной системы;
• защитно-декоративная отделка фасада.

Вот и все, что входит в капитальный ремонт многоквартирного дома.

Крупные трещины в кирпичной кладке не заделывают раствором, а осуществляют замену кирпича на поврежденном участке.

Как меняются дома изнутри

Новые технологии и современные материалы применяют и для других работах во время капремонта. Где необходимо, приводят в порядок кровлю и подвалы, меняют проводку и трубы, устанавливают новое оборудование не только в местах общего пользования, но и в квартирах.

Так, Москва остается одним из немногих регионов, где меняют все батареи. Жильцам устанавливают биметаллические секционные радиаторы отопления. Они так называются, поскольку сделаны из двух металлов: обычно это сталь и алюминий. Такие батареи отличаются высокой теплоотдачей, долговечностью, надежностью и неприхотливостью.

Ремонтируют и крыши домов: на чердаках монтируют минераловатные плиты, которые не впитывают воду, устойчивы к огню, грибкам и грызунам, а также служат отличной звукоизоляцией. Зимой они поддерживают необходимые температуру и влажность на чердаках, исключая образование наледи и сосулек на крышах.

При замене старых электросетей в домах в электрощитках устанавливают устройства защитного отключения. Эти приборы еще называют дифференциальными выключателями. Их главные задачи — защитить людей от удара током при неисправности электрооборудования и предотвратить возгорания из-за утечки тока. Чаще всего это необходимо на кухнях и в ванных комнатах, где обычно много электрооборудования, мало свободного места, повышенная влажность воздуха и есть естественные заземлители — газовые, водопроводные трубы.

При ремонте систем канализации используют трубы ПВХ. Они отличаются низкой стоимостью, простым монтажом и ремонтом, большой прочностью и устойчивостью к агрессивным средам. Для систем отопления и горячего водоснабжения в качестве теплоизоляции трубопроводов выбирают специальные трубки из вспененного каучука. Их тоже легко монтировать, можно использовать не один десяток лет, они герметичны и позволяют предотвращать потери энергии.

Во время ремонта фасадов также приводят в порядок балконы. Для них делают новую гидроизоляцию, которая помогает избавиться от плесени и неприятных запахов, увеличивает срок службы балкона или лоджии (сырые материалы разрушаются быстрее — во время заморозков влага буквально взрывает структуру бетонной конструкции) и предотвращает коррозию металлической арматуры.

Еще один важный итог капремонта — новые лифты. В московских домах устанавливают отечественное оборудование, прошедшее всю необходимую сертификацию. Такие лифты почти бесшумные и с более плавным ходом. Их кабины оборудованы энергоэффективными лампами и панелями управления с речевыми информаторами, кнопками из нержавеющей стали со шрифтом Брайля и подсветкой. Чтобы инвалидам и родителям с детскими колясками было удобнее, входной проем современных лифтов расширен благодаря телескопическим дверям. На этажах устанавливают новые световые табло и кнопки вызова. Кроме того, меняют лебедки, противовесы и ограничители скорости подъемников.

Различия в сроках проведения

Сроки проведения капитального ремонта устанавливает ВСН 58-88 (р), утвержденный Госкомархитектуры в 1990 году. Согласно этого документа минимальный срок эксплуатации до включения в программу капремонта, лет:

• панельных домов — 15-20;
• кирпичных — 10-15;
• фундаментов — 40-60;
• стен зданий — 30-50;
• стыков стен — 8-15;
• стропил — 50-80;
• кровли (в зависимости от материалов) — 10-60;
• водостоков — 6-10;
• деревянных дверей и окон — 30;
• водопроводных труб — 25;
• газовых труб — 12;
• мусоропроводов — 25;
• тротуаров, подъездов транспорта, отмосток — 7;
• детских площадок — 4.

Текущий ремонт проводится на основании регулярных осмотров конструкций здания, инженерных сооружений и придомовой территории. Решение о включении тех или иных работ в план текущего ремонта принимает УК, ТСЖ или ЖСК.